유익비(상환청구권)

 

1. 유익비 및 필요비

가. 내용

1) 부동산 임대차, 특히 건물 임대차에 있어서 건물 임차인이 임대차 기간 중에 그 건물의 사용을 위하여 자기 물건을 부속 시키거나, 그 건물의 효용을 증가시키는 새로운 시설을 설치하고 임대차 종료 시에 그 물건을 철거해 가져가는 것이 가능(민법 제615조, 제645조)

2) 철거해 가져가는 것이 임차인에게 번거롭거나 그 건물의 이용에 도움을 주는 경우, 임차인은 유익비상환청구권(민법 제626조 제2항)을 행사하거나 자기가 설치한 부속물을 임대인에게 매수할 것을 요구하는 부속물 매수 청구권(민법 제646조)을 행사하여 자기가 지출했던 비용의 회수 가능

가) 유익비 상환 청구권

(1) 설치한 부속물이 독립한 물건으로서의 존재를 갖지 못하고 건물의 구성 부분으로 된 경우 청구

(2) 임대인의 동의 없이 비용을 지출하였더라도 이를 행사할 수 있고, 다만 미리 임대차 계약 시에 이의 포기를 한 경우에는 청구 불가능

나) 부속물 매수 청구권

(1) 독립한 물건으로서의 존재를 갖는 경우 청구

(2) 임대인의 동의를 받고 설치한 부속물에 대하여 행사하며 사전에 임대차 계약 시 이의 포기를 약정하였더라도 청구 가능

다) 실제로 부속 시설물이 독립한 물건으로서의 존재를 갖는지 여부를 판단하기 어렵고, 2가지 종류의 권리에 대한 취지가 동일하므로 엄격 구별해 적용치 않음

3) 유익비

가) 내용

(1) 물건의 사용 가치, 교환 가치를 증가시키는데 사용한 비용

(2) 타인의 물건에 대하여 지출한 유익비는 그것을 지출함으로써 생긴 가액의 증가가 현존하는 경우에 한하여 청구 가능

(3) 유익비의 청구자는 유치권을 가지나 법원은 의무자의 청구에 의하여 청구 금액의 상환에 상당한 기한을 허락하여 줄 수 있고 이 경우 유치권은 소멸

4) 필요비

가) 내용

(1) 부동산의 관리, 보존 등 현상 유지를 위하여 임차인, 제3취득자, 점유자 등이 지출한 비용

(2) 종류

(가) 일상/천재 지변에 의한 분류

① 부동산을 사용/수익하는 자가 그 사용 목적에 따른 현상 유지만을 위하여 지출하는 통상의 비용

② 천재지변 기타 예측할 수 없는 사정으로 인하여 부동산의 멸실/훼손 등이 발생하거나 예견될 때 그 멸실/훼손의 회복 또는 멸실/훼손의 방지를 위하여 지출하는 비용

(나) 적극/소극적 지출

① 점유하고 있는 부동산 자체의 원상을 유지하거나 그 원상회복을 위하여 지출한 비용

② 점유자의 사용 용동에 적합한 상태로 보존하기 위하여 지출하는 비용

5) 유익비, 필요비 이외는 사치비

나. 관련 법률

1) 민법

가) 제203조 (점유자의 상환 청구권)

① 점유자가 점유물을 반환할 때에는 회복자에 대하여 점유물을 보존하기 위하여 지출한 금액 기타 필요비의 상환을 청구할 수 있다. 그러나 점유자가 과실을 취득한 경우에는 통산의 필요비는 청구하지 못한다.

② 점유자가 점유물을 개량하기 위하여 지출한 금액 기타 유익비에 관하여는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 회복자의 선택에 좇아 그 지출 금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다.

③ 전항의 경우에 법원은 회복자의 청구에 의하여 상당한 상환 기간을 허여할 수 있다.

나) 제283조 (지상권자의 갱신 청구권, 매수 청구권)

① 지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다.

② 지상권자가계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다.

다) 제310조 (전세권자의 상환 청구권)

① 전세권자가 목적물을 개량하기 위하여 지출한 금액 기타 유익비에 관하여는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 소유자의 선택에 좇아 그 지출액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다.

② 전항의 경우에 법원은 소유자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.

라) 제325조 (유치권자의 상환 청구권)

① 유치권자가 유치물에 관하여 필요비를 지출한 때에는 소유자에게 그 상환을 청구할 수 있다.

② 유치권자가 유치물에 관하여 유익비를 지출한 때에는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 소유자의 선택에 좇아 그 지출한 금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다. 그러나 법원은 소유자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.

마) 제367조 (제삼취득자의 비용상환청구권) : 저당물의 제삼취득자가 그 부동산의 보존, 개량을 위하여 필요비 또는 유익비를 지출한 때에는 제203조제1항, 제2항의 규정에 의하여 저당물의 경매대가에서 우선상환을 받을 수 있다.

바) 제594조 (환매의 실행)

① 매도인은 기간 내에 대금과 매매비용을 매수인에게 제공하지 아니하면 환매할 권리를 잃는다.

② 매수인이나 전득자가 목적물에 대하여 비용을 지출한 때에는 매도인은 제203조의 규정에 의하여 이를 상환하여야 한다. 그러나 유익비에 대하여는 법원은 매도인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.

사) 제611조 (비용의 부담)

① 차주는 차용물의 통상의 필요비를 부담한다.

② 기타의 비용에 대하여는 제594조 제2항의 규정을 준용한다.

아) 제615조 (차주의 원상회복 의무와 철거권) : 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.

자) 제626조 (임차인의 상환 청구권)

① 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.

② 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차 종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환 기간을 허여할 수 있다.

차) 제644조 (전차인의 임대 청구권, 매수 청구권)

① 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지 임차인이 적법하게 그 토지를 전대한 경우에 임대차 및 전대차의 기간이 동시에 만료되고 건물, 수목 기타 지상 시설이 현존한 때에는 전차인은 임대인에 대하여 전(前)전대차와 동일한 조건으로 임대할 것을 청구할 수 있다.

② 전항의 경우에 임대인이 임대한 것을 원하지 아니하는 때에는 제283조 제2항의 규정을 준용한다.

카) 제645조 (지상권 목적 토지의 임차인의 임대 청구권, 매수 청구권) : 전조의 규정은 지상권자가 그 토지를 임대한 경우에 준용한다.

타) 제646조 (임차인의 부속물 매수 청구권)

① 건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료 시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다.

② 임대인으로부터 매수한 부속물에 대하여도 전항과 같다.

 

임차인의 유익비상환청구권의 행사요건

점포를 임차하면서 임차보증금 2,500만원에 계약기간 2년으로 임차하여

바닥에 타일을 깔고 보일러를 설치하는 등 다액의 시설비를 투자하였습니다.

만일 계약기간이 만료되면

임대인에게 시설비의 상환청구가 가능한지를 알아봅니다.

유익비란

물건의 보존상 필수불가결하게 지출이 요구되는 비용이 아니라 하더라도,

물건의 개량을 위해 당해 물건에 관하여 지출된 비용으로써

그 물건의 객관적인 가치를 증가시키는데 사용한 비용을 말하며,

민법상 임차인이 지출한 유익비는 임대인이 상환할 의무가 있습니다.

다만,

지출한 비용이 유익비인가의 여부는

건물의 사용목적 기타 구체적인 사정을 고려하여 판단하게 됩니다.

대체적으로, 방이나 부엌을 증축한 경우 그 증축에 지출한 비용

또는 화장실, 오물처리장, 담장 등을 축조한 비용 등이 유익비로 인정되고 있으며,

건물입구의 진입로나 건물내 바닥을 콘크리트 등으로 포장한 경우에 있어서도

유익비로 인정될 가능성이 있으나, 이러한 시설들이라도

오직 임차인이 자기의 영업에 필요한 시설을 하기 위하여

지출한 비용은 특별한 사정이 없는 한 유익비로 인정되지 않습니다.

따라서 위 사안의 경우에 있어서도  일응  유익비라고 인정될 여지는 있으므로

임대인을 상대로 임대인에게 점포를 명도한 날로 부터 6개월 이내에 소송을 제기하여

점포의 개량을 위하여 지출한 액수 및 당해 점포의 객관적인 가치증가액수를 모두 입증한다면,

임대인의 선택에 따라 비용을 상환받을 수 있을 것입니다.

또한,

계약기간이 종료되어 임대인이 명도청구를 한다고 하여도 유익비상환청구권에 기한 유치권항변을 행사하여 적법하게 건물을 점유할 수 있을 것입니다.

-대법원 95다1297판결-

그러나 판례는

"건물의 임차인이 임대차관계 종료시에는 건물을 원상으로 복구하여  임대인에게 명도하기로 약정한 것은 건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 볼 수 있어 임차인은 유치권을 주장할 수 없다."

라고 하였으므로 이러한 약정이 있는 경우에는 유익비를 상환청구 할 수 없다고 할 것입니다.